深圳房贷利率下调了？释放什么信号？房价还会再涨吗？

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深圳房贷利率下调了？释放什么信号？房价还会再涨吗？

作者：知识星球找齐俊杰

昨天，突然被深圳房贷利率下调的消息刷屏了，据记者调查，有部分中小银行近期下调了深圳地区的房贷利率，首套房贷款利率最低可至4.95%，二套房贷利率最低可至5.25%，一时之间，激起了大家的讨论，这是什么信号？莫非房地产真的要放松了？那么房价还会再涨一波吗？

首先，这次下调房贷利率的，都是一些小银行，国有大行目前还并未跟进，很可能是市场行为，并不是政策主动的转向，目前还需要做进一步观察，如果国有大行们也下调了利率，那么才说明利率真的开始松动了。

其次，利率整体变化也不大，原来是5.1%，现在是4.95%，以贷款350万，还款30年为例，每月相差300多块钱，差别微乎其微。很难引发市场重大的方向性变化。

第三，一般优惠利率都会有各种限制，有的银行要求必须得是一手房才能享受优惠，而有的银行则说，必须是链家或者贝壳这样的中介平台才行。还有的银行会要求贷款金额限制，贷款太少的，也没办法享受优惠。

第四，从目前整体的利率水平来看，并未有变化，11月22日，最新一期LPR报价出炉。1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。截至本次报价，LPR已连续第19个月维持不变。而房贷利率其实就是5年期以上的LPR利率加点而来，目前来看，只是部分银行的加点幅度降低，而并非是整个利率下调。

对于这个事，很多朋友都来问老齐怎么看，要不要尽快买房。其实我们刚刚定调，房住不炒依然赫然在目，但由于目前的经济形势，所以可能会在整体的政策调整上，略有放松，之前我们也说，对于房地产的重拳施压结束了，不会再有更加严厉的政策出台，目前基本上要维持平稳。需要帮助房地产开发企业，来化解债务风险，那么房贷这块，就肯定会有一定的松动。所以这次中小银行利率加点适当下调，其实也在情理当中，未来不排除国有大行的继续跟进，老齐判断，未来在一手房，一套房上面会有一定的政策优惠，也会把更多地住房按揭贷款，都放到促进新房销售上面来。毕竟只有开发商加速卖房回款，才能化解债务压力。

至于二手房，大概率还是会管的很严，也就是说，你想卖房还是会相当困难，会继续保持现在的政策力度，一个是二手房指导价的执行，另一个是贷款额度有限。这两个条件存在，房价就很难再重新起飞。

目前我们的对于房地产的态度就是以稳为主，以促进新房销售为主，同时要锁死二手房的流动性，这样才能够不让房价出现大起大落，然后等待房产税这样的长效机制出台，估计明年深圳应该就会迎来试点。所以现在观望的气氛才这么浓重，谁也不知道房产税最终到底怎么收，税率会定到多高。所以老齐建议，如果手里有多套房的，特别是3套以上房产的尽早出掉。从现在我们掌握的情况来看，3套以上肯定会给比较高的惩罚税率，而且是房子越多，税率越高。像深圳这种地方，真的有很多土豪，动辄5-10套房子，这些最后都会成为催命符。等房产税落地之后，你想跑都跑不了了。

至于刚需，你该买就买吧，趁着房贷利率有优惠，贷款审批方便，可以考虑上车，一套房是不收房产税的，短期虽然会有波动，但长期来看，深圳的房子还是会缓慢升值的，只是升值的速度会很慢了。但你是一直住着，所以也体会不出来。多年以后一看房价涨了，虽然收益率不高，但是心里感觉也会很好。比如北京就是这样，很多人都知道老齐是2016年卖掉的房子，2016年到现在，近6年时间，房价涨了40-50%，大家依然觉得很爽，但你其实算下来，年化回报不到6%，扣除掉一些交易成本之后，可能都不到5%了，还不如去买国债，如果你是贷款买的房，那么干脆这几年就没收益，甚至是负收益。现在把房子卖掉反而还赔钱了。而我们给出的组合配置，随便拿一个从2016年到现在，都是翻倍以上的收益了。所以要说机会成本的话，这几年买房肯定是巨亏的。这可能就是未来的常态。只有20个城市房价还会涨，但也大多数都是这样的情况。我们叫做涨了房价不赚钱，甚至亏钱。而20个以外的城市，房价肯定开始明显的收缩，可能都不是下跌的问题，而是再过几年你根本就卖不掉的问题。

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